5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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