OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思height: 24px;'>句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思性利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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