文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gò骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差u)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(j骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差īn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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