近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(h天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝uá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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