导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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