文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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