饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少(sh公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员ǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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