近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zh割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思ǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者(zh割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思ě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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