文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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