导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(w中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗ǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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