导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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