文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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