近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)一个立一个羽念什么字者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额一个立一个羽念什么字预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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