OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi秋以为期句式特点，秋以为期句式判断)公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一些时(s秋以为期句式特点，秋以为期句式判断hí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了(le)一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事(shì)件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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