OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，91是质数吗，95是质数吗今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外(wà91是质数吗，95是质数吗i)，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本(běn91是质数吗，95是质数吗)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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