万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集塑料是不是绝缘体团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)塑料是不是绝缘体恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

塑料是不是绝缘体　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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