“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十(shí)年的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈(yù)加明(míng)显，让(ràng)机(jī)构和投资者的关注(zhù)度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到(dào)了底(dǐ)部，再往下的(de)空(kōng)间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地(dì)产赛道中(zhōng)进(jìn)行(xíng)选择，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个(gè)基(jī)准：有大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如(rú)果关注一(yī)下(xià)今年(nián)房地产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现(xiàn)在有(yǒu)国(guó)资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没(méi)有国资(zī)背景的(de)民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势(shì)，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时满足上(shàng)述条件的(de)房(fáng)企并不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中(zhōng幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班)的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的(de)国央企房企，其(qí)财(cái)务指(zhǐ)标(biāo)称得上(shàng)完(wán)全健康的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国(guó)央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及(jí)过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了(le)，其开始在一线城市进行大(dà)举拿(ná)地(dì)，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的(de)楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业(yè)就符(fú)合“最后(hòu)的赢(yíng)家(jiā)”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于(yú)它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未来(lái)的(de)两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡(héng)量一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个(gè)比例如(rú)果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的复苏速(sù)度并没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了(le)公司(sī)的扩张速度与净负(fù)债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实(shí)会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并不意(yì)味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配(pèi)置(zhì)混合(hé)型(xíng)证券投(tóu)资(zī)基金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司(sī)的(de)几只产(chǎn)品(pǐn)合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)强(qiáng)的(de)韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的营收比重只占到(dào)近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在杭州的(de)土储补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团(tuán)实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多家(jiā)机构(gòu)的集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机(jī)构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应(yīng)用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存(cún)量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的家(jiā)装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时(shí)间(jiān)的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一直都(dōu)很好。对(duì)于(yú)地产产业链(liàn)，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好和内装相关的行业(yè)，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它们分别(bié)是(shì)富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连(lián)收(shōu)七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季(jì)报的十大流通股股东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力(lì)价(jià)值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内表现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从公司的(幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班de)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他管理(lǐ)的(de)广发策略(lüè)优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班“行业里真正能做到产品提价(jià)的公司很少，因为物(wù)业公(gōng)司(sī)很容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价(jià)难度是(shì)非常(cháng)大的(de)。但(dàn)是该公司(sī)能(néng)在业内做到(dào)到(dào)期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的(de)服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

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