近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REIT俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米s主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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