文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字(de)发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字ng>长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。