导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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