OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它(tā)未(wèi)来(lái)的一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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