导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中(z禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思hōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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