近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音ng>普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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