导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022>三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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