万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！N上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表O，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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