近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)中国有几个党派，中国有几个党派组织红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把中国有几个党派，中国有几个党派组织“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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