OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级(jí)市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到(dào)租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱>

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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