饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中介服务攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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