万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

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　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

　　

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