“现在的(de)房(fáng)地产很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且(qiě)是(shì)反复地(dì)杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空(kōng)间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年(nián)房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太(tài)愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一(yī)个(gè)很明(míng)显的分化，无(wú)论(lùn)是(shì)在销售，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非(fēi)常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的民营房企股价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们(men)的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视企业(yè)的成本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债率）是(shì)不是(shì)行业内的最(zuì)低水平；利(lì)润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低(dī)的；建(jiàn)安(ān)成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低的(de)；这些都(dōu)是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能(néng)够(gòu)同时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不(bù)多(duō)。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有部分(fēn)房企出现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得上(shàng)完(wán)全健(jiàn)康的仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进一步考验着(zhe)国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度(dù)的(de)张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年(nián)的净借贷(dài)比(bǐ)例(lì)都(dōu)维(wéi)持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会(huì)来(lái)了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现了(le)快速的开(kāi)盘利用率，预计今年(nián)会有更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符(fú)合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一(yī)方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另(lìng)外(wài)一半也主要(yào)集中在强二线和(hé)二线城市；另一(yī)方面，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反(fǎn)，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩(kuò)张(zhāng)的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么(me)好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并没有那么(me)快(kuài)，所以要规避公司净负债率(lǜ)提(tí)高(gāo)到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居(jū)高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了(le)公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业(yè)中就(jiù)没(méi)有“黑(hēi)马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的(de)十(shí)大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持(chí)有(yǒu)滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存(cún)在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)业(yè)绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股(gǔ)价表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现(xiàn)同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近七成营(yíng)收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭(háng)州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表示，公(gōng)司于(yú)5月(yuè)10日(rì)接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地产产业链(liàn)上的中游(yóu)环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节与上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移(yí)至下(xià)游。“中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产行业在进入(rù)存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国过去的数据(jù)充(chōng)分说明了这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关(guān)的行业(yè)，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基(jī)金人士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头(tóu)年(nián)内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研发、设(纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思shè)计、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言(yán)，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的(de)是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发(fā)策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有(yǒu)意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管理的(de)全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)，其也成为(wèi)他(tā)的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物业股(gǔ)也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上(shàng)市(shì)，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是一个(gè)高毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是希(xī)望(wàng)挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到期的合同(tóng)里(lǐ)提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部(bù)分项目到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的(de)公司很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很容易(yì)一开(kāi)始(shǐ)是(shì)挣(zhēng)钱的(de)，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固定人员成本的(de)年(nián)度增长，不过服务(wù)没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思