OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思意(yì)向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的(de)储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REI不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思T拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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