5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构(gò暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了u)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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