OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能(néng)更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的(de)一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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