OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应(yīn天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物g)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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