饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思p>

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的(de)房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会(huì)同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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