近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhō洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤ng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤