万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(d3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米á)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米)北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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