万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗)源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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