近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长>

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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