导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(p角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺ǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(gu角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺ó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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