5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里(zhì)近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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