近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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