OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园RE俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打IT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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