文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)禧与喜的区别是什么，喜字logo设计p>

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì禧与喜的区别是什么，喜字logo设计)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完(w禧与喜的区别是什么，喜字logo设计án)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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