万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅吴亦凡资产多少亿，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)吴亦凡资产多少亿。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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