“现(xiàn)在的房地产很难再(zài)出现像(xiàng)过(guò)去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投资(zī)者(zhě)的关注度从(cóng)板块(kuài)向(xiàng)单(dān)个标(biāo)的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再往下(xià)的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进(jìn)行(xíng)选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷的(de)情(qíng)况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基(jī)准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来(lái)源来(lái)自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般(bān)。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一(yī)个很明(míng)显的分(fēn)化(huà)，无(wú)论是在销售，还是(shì)融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的(de)房(fáng)企在资本市场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的(de)净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低(dī)水平(píng)；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最(zuì)低(dī)的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是(shì)我们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的(de)是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现了(le)“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交(jiāo)地(dì)产、中(zhōng)国(guó)武夷等国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健(jiàn)特色(sè)的(de)国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标称得上完全(quán)健康的(de)仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏(zòu)把握准确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏(zòu)也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以(yǐ)其(qí)配置的一(yī)家房(fáng)企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前(qián)的(de)33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实(shí)现了(le)快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符合(hé)“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要(yào)集中在强(qiáng)二线和二(èr)线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是(shì)有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张(zhāng)速度是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速了(le)。

　　不(bù)难看出(chū)，这(zhè)一标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没有那么(me)快(kuài)，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利(lì)发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负(fù)债率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比(bǐ)的(de)是(shì)，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实(shí)际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与(yǔ)泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也(yě)并(bìng)不意(yì)味着，民营企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金(jīn)一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身(shēn)的(de)基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本(běn)土房企的(de)滨(bīn)江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度(dù)都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实(shí)现了(le)扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持(chí)续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲(chōng)进前(qián)十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来(lái)多(duō)家(jiā)机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器(qì)、物(wù)业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材(cái)料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所以(yǐ)对(duì)地(dì)产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家(jiā)装家(jiā)居领(lǐng)域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的(de)住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说(shuō)明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是(shì)来自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜主(zhǔ)要(yào)从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研(yán)发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告显示(shì)，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为(wèi)基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其中(zhōng)出(chū)现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾经风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年(nián)内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年(nián)内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营(yíng)收还是(shì)归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发(fā)现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具(jù)，一季(jì)报中他(tā)管理的广(guǎng)发策(cè)略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理的全部三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其(qí)也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高(gāo)端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价(jià)成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的(de)大部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合同周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员(yuán)成本的(de)年度增长，不过(guò)服务(wù)没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那(nà)么满意，能做(zuò)到(dào)提价(jià)难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公(gōng)司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的(de)定位和比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文