导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建作家许地山简介，许地山简介资料(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约900作家许地山简介，许地山简介资料0万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改作家许地山简介，许地山简介资料造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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