万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国田井读什么字，畊和耕的区别信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成田井读什么字，畊和耕的区别了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集田井读什么字，畊和耕的区别团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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