OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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