导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖)因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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